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「调研」北京新房市场:千万级房源,售楼处门可罗雀仍不打折
2019-11-08 18:34:41

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“在北京买一套新的小公寓不容易。该市第六区的建筑一建成就将售罄。如果不是为了开业,我们只能依靠顾客的‘退房’来查明。”几位房地产销售人员在《中国证券报》上向记者透露。

中秋节过后,《中国证券报》的一名记者对北京新房市场进行了实地考察,发现北京新房市场整体恶化速度不高,主要局限于竞争对手。大量出售中的房地产项目于2018年底启动,主要是为了改善拥有三套以上住宅的公寓类型。每轮数千万英镑的总价格使得新需要的购房者“遥不可及”。即使销售办公室很拥挤,开发商也不会在价格上妥协。

“退房”可以找到急需的公寓

目前,只有5到6间面积为85平方米的房子,都是预订“退房”的顾客空出来的。它可以被做成“非常规”房子,但首付款将在本月支付。大兴区庞各庄附近一处房地产的出售告诉中国证券报记者。

据了解,该项目将于2018年获得认购。它一开张,70-85平方米的小公寓就卖完了,主要的140平方米或更多的改良住宅公寓库存很高。最近,这栋建筑推出了少量价格优惠的小型公寓,吸引了许多买家前来观看。

作为对“退房”原因的回应,该大楼的销售人员在《中国证券报》上告诉记者,客户只签署了预定合同,并支付了约10万英镑定金。当时,项目恶化率不高,所以首付款时间也不太严格。意向合同签订后,这些客户可以按照正常程序自行取消合同,这就是为什么这些“退房”房屋是可用的。

一些知情人士在《中国证券报》上告诉记者,他们只是需要“退房”。他们大多数搬到了交通更方便的二手房。毕竟,郊区新建筑的配套设施并不完善,交通、医疗和教育显然是捷径。这也是目前非竞争住房率低的根本原因。

即使有“退房”现象,小公寓在北京仍然是稀缺资源。北京出售的大多数项目都是90多平方米的改良住房,小型公寓普遍供不应求。

除大兴区外,房山、门头沟、顺义、昌平等远郊都有“小两房”出售,但开发商定义为“小两房”的新房子也是100-120平方米的起点,其中大部分是“非普通”房屋。

以房山区良乡附近的一处待售房地产为例。该房地产的开市日期为2018年5月,目前仍严重“滞销”。在售房类型中,面积最小的“小两房”实际上是120多平方米的“两室两厅”。主流的房间类型是180 -220平方米的复式或大平面。无论是只需要第一套还是改善第二套,首付比例是购房者力所不及的。

一千万套房子的总价是不出售的。

相比之下,在东城、西城、海淀、朝阳、石景山和丰台等主要城区,符合急需条件的“小公寓”已经基本消失。总房价在“千万”以上的新房已经成为这些地区的主流。

值得注意的是,《中国证券报》记者发现,尽管这些“千万”住房项目滞销,但绝大多数开发商在价格方面“毫不妥协,不促销”。

“海淀基本上有不少于800万套新房子,”海淀清河附近的一次房地产销售告诉《中国证券报》记者,“金九银十”期间没有促销活动。如果首付时间快,你可以向公司申请小额节日礼物。

《中国证券报》记者了解到,自2018年上半年推出以来,该房地产的平均价格一直保持在7.5万元/平方米左右。到目前为止,120 -220平方米的公寓和楼层都有,销售缓慢是严重的。在参观期间,销售人员漠不关心,销售办公室很拥挤。

“这个项目没有卖完,我们也不会换地方,已经卖完了。这个项目自开放以来价格一直没有降低。毕竟,海淀和西城主要集中在研究区的住宅项目上。开发商不能轻易拿走这块土地,将来它会变得越来越稀缺。”出售告诉记者。

《中国证券报》记者的一次访问发现,今年在北京市场,大规模推广“真钱”并不常见。大多数住房企业只在“金九”时期提供扔金蛋和赠送节日礼物等活动。以一线住宅企业为例,九月份的促销奖品是电饭煲等日用品。

一些有促销活动的房产几乎没有折扣。以石景山石门路附近出售房地产的一线开发商为例。目前,开发商在7天内只提供99%的首付款折扣。

折扣促销或年底促销

中原地产首席分析师张大伟表示,除了已经升级的五环路内的几个项目外,北京的限售房市场近期相对较好。然而,随着大量的郊区项目进入市场,预计限制住房市场的问题将仍然很大。

自2017年以来,大多数热门城市的房地产市场已经完全受到限制,房地产市场不再划分季节。随着青龙湖等地方数千套供应品被抢购一空,北京可能会引发价格战。

针对打折时间,业内许多人预测今年“金九银十”会冷,一线城市的房地产开发商几乎没有折扣。促销时间可能会推迟到年底,因为当时房地产公司普遍急于获得财务业绩。

中原地产研究中心的统计数据显示,截至2019年9月17日和9月,北京已签约新建住宅1640套,环比和同比均有下调。北京房地产市场供应激增,积压了近2万套限制性公寓。与2018年同期的50,000套住宅相比,北京的新住宅存量增加了17,000套。

面对如此庞大的库存,大多数房地产开发商在“金九银十”期间并不促销,这主要与去年8月的销售热潮有关。根据此前8月份的销售数据,大多数住宅企业在淡季并不疲软。虽然住宅龙头企业的销售增速有所放缓,但同比和逐月增长的绝对值仍然相对较大。此外,除了万科8月份的28个新开发项目外,大部分住宅企业在下半年都放慢了征地计划。

一家大型国有住宅企业的高管告诉记者,近年来,受房地产政策的影响,“开发商习惯于在下半年实现最高价值。这种现象是由行业发展的速度和行业规则决定的。在房地产行业,只有极少数头上的房屋企业能够有意而平稳地供货,使得每个季度的销售额看起来更加统一。对于大多数二、三线住宅企业来说,下半年是推货的重点,而不是9月和10月。

一家中型房地产集团的总裁告诉记者,为了避免与一级房地产公司发生“价格战”,许多中小型开发协会淡化了“九金十银”的营销联系和规划。在“金九银十”期间,我们将确保在有客户需求的地方有我们的销售人员,但我们不会在价格上妥协。

编者:郑亚硕

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